荣安万科·香樟国际：你占住了，才是你的

近日，摩根大通中国*经济学家朱海斌在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时表示，“预计2018年房地产税会正式进入立法程序。”房地产税立法究竟会给楼市带来哪些改观，房价真的会降吗？还是…

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摩根大通：2018年是房地产税立法比较恰当的时机

“预计2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看，2018年是房地产税立法比较恰当的时机，这是因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是，与过去两三年相比，目前整个房地产市场库存量明显下行。”

摩根大通中国*经济学家朱海斌在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时作了以上表述。

在朱海滨看来，以往担心一旦引入房地产税，可能会对房地产市场形成一个比较大的冲击。从这个层面来讲，目前房地产市场供求关系的变化是正式启动房地产税立法程序一个比较良好的时机。

朱海滨还表示，启动立法并不意味着房产税立即实施。

“启动立法并不是马上开征房地产税，房地产税真正实施要等到2019或者2020年。”

引入房地产税是一个逐步的过程，主要体现在两个方面：一是从征收的范围来讲，全国并不会一致性全部推出，各个城市根据自身情况自主选何时引入房地产税，比如房价涨价过快或者房价过高的地区可能会先引入房地产税，还在去库存阶段的三四线城市可以择机考虑延迟征收房地产税；*，征收力度也会逐步推进，可能存在一定的过渡期，或者在房地产税的设计里按照人均面积或者按照首套免征。

租赁房的供应可能跟房地产税的推出也有关系。“如果房地产税进入正式立法程序，有望在已有二手房市场推动住房尤其是空置房出来作为租赁房的用途。”

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房地产税来了？还是没来！

事实上，这并不是*个提出房地产税在这个时间节点出台的专家。

10月初，在国务院举办的新闻发布会上，国家统计局局长宁吉喆曾释放信号，他强调“房子的基本属性是居住，国家反对*投机性的取向不会变。相信房地产调控政策会继续发挥效果，特别是将会逐步建立房地产调控的长效机制。”宁局长虽未直接指明，但是大家都心知肚明，这里所说的“长效机制”其实就是房地产税。

而随后肖捷财长的一番解读更是让民众看到了征收房地产税的方向和希望。“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则，推进房地产税立法和实施。对个人住房按照评估值征收房地产税。”

11月中旬，在“2017安徽省秋季房地产形式分析会”上丁祖昱曾预测，房地产长效机制将很快推出，涉及土地、金融、税收、租凭以及保障。房地产税*快2018年四季度推出，2019年开始征收。

12月16日，北大教授姚洋在接受采访时表示：“我估计未来三年里头应该会出台房地产税。这个原因就在于，很多城市特别是一线城市的土地基本上接近用光了，所以想通过土地开发获得收入这条路越走越窄了。但是地方政府是需要收入的。”

综合各方面得到的信息看，房地产税开征的步伐，正在越走越快。虽然启动立法并不意味着房产税立即实施，但至少让我们看到了开展房产税的趋势，相信未来房价下跌将不再是梦。

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房地产税来了，房价就降了？

房地产税被很多业内人士解读为抑制房价的重要措施，并被当成房地产长效机制的组成部分。那么，房地产税真的能让房价降下来吗？

中国社科院经济所研究员汪丽娜表示，很多人将房地产税作为抑制房价的一种长效机制，但是从国际经验来看可能达不到这种效果。日本、美国这些出现房地产泡沫的国家，都有房地产税。但是并没有征收房地产税抑制房价上涨。

房价的稳定是和供需关系有关的，房地产税对*或者持多套房的行为可能会有约束，但是实际上还要看具体设计情况。所以说现在房地产税被当成了理想化的东西，是否真正对房地产市场起到作用，还需要实践检验。

中国和国际上房地产市场*的区别是，中国的土地市场是政府垄断的，且是城乡分割的市场，这才是政府应该解决的问题。

上海、重庆此前的试点不了了之，应该说是一个教训。所以房地产税的出台急不得，其中有很多系统性、协调性的问题需要解决。

中国社会科学院财经战略研究院研究员杨志勇更是直言道，不认为房地产税和楼市调控有直接关系。用房地产税调房价的结果有两种可能，一种是房价不降，反而是增加购房者的负担；另一种情形就是现在的情形，现在楼市包括北京*近有微跌，成交量比较低。

这种情况下出台房地产税，房地产市场就会成惊弓之鸟。正常来讲，房地产税对房价几乎没有影响，但是特殊时期，如果真的是房价飞速下降，那么金融问题、社会稳定问题随之而来。

从长周期看，无论是在城市化还没有完成的“大周期”内，还是在城市化已经完成的“小周期”内，房地产税都不是房价涨跌的决定性因素，而是辅助性因素。它可以帮助稳定房价，但*终实现的结果大概率是：房价稳定的上升（如果宏观经济基本面持续稳定向上）。

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2018年房价将往何处走？

当前，楼市进入了混杂纷乱的时刻，但是越是这个时刻，也需要冷静，要学会独立思考和分析。刘鹤说，中国目前的大势就是二八定律。无论是城市、企业还是个人，总有一部分在“二八定律”的分化中得到“二”的好处，脱颖而出，前景光明。

任志强坚信房价永远上涨。长期看政策，中期看政策，短期看政策，没有涨跌周期，只有政策影响上涨快慢。

朱海滨认为，“2018年房价基本上就是一个字，‘稳’，不用太多判断。北京、上海等一线城市的短期限制政策会长期化，一直到未来长效机制正式引入后，这样才有可能进行对冲性的调整。”

对于市场普遍认为的“北京房价下跌”的说法，朱海滨认为，价格信号已经紊乱，尤其在政策多管齐下的情况下，房价在多大程度上能够反映真正的市场供求关系，需要打上一个问号。”从市场供需层面看，北京、上海、深圳等一线城市明显属于库存严重不足，房价肯定有上行的压力。”

所以，请记住能去一线，肯定不去二线，能去二线肯定不去三四线；能去市*，肯定不去远郊。土地是*的，楼盘是*的，*也是*的，你占住了，才是你的！你错过了，则可能永远都无法弥补。